A permuta de imóveis, especialmente em áreas urbanas, é uma prática cada vez mais comum e vantajosa para terrenistas e incorporadoras.

No entanto, para que o negócio seja seguro e traga benefícios mútuos, é fundamental que o proprietário do terreno esteja atento a uma série de cuidados.

A seguir, destacamos sete pontos essenciais que o terrenista deve considerar antes de fechar o negócio.

1. Verificação da solidez financeira da incorporadora

Antes de qualquer acordo, é crucial investigar a saúde financeira da incorporadora. A análise de balanços, histórico de empreendimentos concluídos, e a obtenção de referências com antigos parceiros podem fornecer uma visão clara sobre a capacidade da incorporadora de honrar seus compromissos.

2. Definição clara das unidades

Redação de cláusula contratual que estabeleça com clareza as unidades a serem construídas, detalhando o tipo (comercial ou residencial), o andar, a metragem, o padrão de construção, o prazo de entrega, e outras especificações pertinentes.

3. Valorização do terreno

Um ponto essencial é a avaliação precisa do terreno. Frequentemente, incorporadoras podem tentar subvalorizar o ativo para obter vantagem na negociação. Por isso, é recomendada a contratação de um avaliador independente para garantir o valor justo de mercado. Além disso, uma análise tributária é fundamental para identificar os impactos fiscais da operação.

4. Prazo de entrega

O prazo de entrega das unidades permutadas deve ser claramente estipulado no contrato, com penalidades bem definidas em caso de atraso. Além disso, é recomendável prever mecanismos de garantia, como seguro ou fiança bancária, para proteger o terrenista em situações de inadimplência.

5. Definição de responsabilidades

Todas as responsabilidades de ambas as partes precisam estar bem delineadas no contrato. Isso inclui desde a obtenção das licenças necessárias para a construção até a responsabilidade por eventuais passivos ambientais ou fiscais que possam surgir. A falta de clareza nesse aspecto pode gerar litígios futuros.

6. Existência de locatário no imóvel do terrenista

Caso o imóvel a ser permutado esteja alugado, é fundamental analisar todos os direitos envolvidos para viabilizar a negociação. Isso pode ocorrer com a saída do locatário, seja por meio de uma rescisão amigável do contrato, seja por processo de despejo.

7. Análise jurídica completa

Por fim, é imprescindível contar com uma assessoria jurídica especializada para a análise do contrato de permuta. Advogados experientes em direito imobiliário poderão identificar cláusulas abusivas, sugerir adendos necessários e garantir que o negócio seja realizado de forma segura e vantajosa para o terrenista.

Nesse contexto, o Dr. Remo Battaglia, sócio fundador do escritório Battaglia e Pedrosa Advogados e especialista em direito imobiliário, ressalta a importância de um acompanhamento jurídico minucioso em todas as fases da negociação. Com vasta experiência na área e autor do livro ‘Contrato de Permuta’, o Dr. Battaglia destaca que “a complexidade dos contratos de permuta exige que o terrenista esteja amparado por profissionais capacitados, capazes de garantir a segurança jurídica e a valorização do patrimônio.”

A permuta de imóveis pode ser um excelente negócio, desde que realizada com os cuidados devidos. Um terrenista bem assessorado e informado está mais preparado para negociar em igualdade de condições com a incorporadora, assegurando que seu patrimônio seja valorizado e protegido.

Reembolso ITBI

Seja para fins de investimento a longo prazo, ou visando a simples aquisição de um lar em busca do conforto e a segurança ideal para sua família, as operações imobiliárias estão presentes no cotidiano da maioria dos brasileiros.

Desse modo, não é segredo para ninguém que a regularização dos imóveis recém adquiridos dependem de uma série de procedimentos burocráticos e custosos, os quais só se concretizam após o pagamento de alguns tributos, sendo o mais conhecido entre eles, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, também chamado de ITBI.

Este imposto consiste em um tributo recolhido em operações imobiliárias e possui competência municipal, ou seja, sua alíquota pode variar de Município para Município.

Entretanto, nem todos sabem que, apesar de imprescindível o pagamento do ITBI nas aquisições imobiliárias, seu recolhimento pode ser consideravelmente amortizado quando observado o último entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre a base de cálculo do Imposto.

Portanto, servirá o presente artigo como forma de desvendar se suas operações imobiliárias se encontram passíveis ou não da amortização no recolhimento do ITBI, inclusive com a possibilidade de devolução da quantia já recolhida em “excesso”,

DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Conforme já amplamente divulgado pela mídia, o STJ consolidou seu entendimento a respeito de qual seria a CORRETA base de cálculo a ser utilizada durante o recolhimento do ITBI em operações Imobiliárias (Tema Repetitivo nº 1.113).

Sendo assim, a Corte Superior estabeleceu a seguinte entendimento sobre o tema:

1. A base de cálculo CORRETA para o recolhimento do tributo consiste no VALOR DA TRANSAÇÃO do imóvel adquirido, e não o valor do IPTU como corriqueiramente utilizado pelo Município.
2. O valor da transação imobiliária goza da PRESUNÇÃO DE VERACIDADE, o que somente pode ser afastada através da instauração de um processo administrativo próprio.
3. O Município não pode ARBITRAR PREVIAMENTE A BASE DE CÁLCULO do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.

Pois bem, importante observar que este novo entendimento consiste em um modelo consideravelmente distinto daquele adotado pela maioria dos Órgãos Municipais espalhado pelo país, de modo que não só muda a base de cálculo para o recolhimento do Tributo, mas como também, presume verídico o valor trazido declarado pelos contribuintes como àquele transacionado. Mas a pergunta que fica é:
Na prática, como tal mudança de entendimento pode beneficiar o contribuinte?

EM QUAIS CASOS POSSO OBTER REEMBOLSO DO ITBI?

Para melhor compreendermos a mudança causada pela decisão do STJ, tomamos como exemplo um caso hipotético em que você leitor tenha adquirido um imóvel residencial.

Referido imóvel foi adquirido pelo preço de R$300.000,00 (trezentos mil reais) tendo em vista a condição de mercado em que se encontrava (necessidade de reforma, existência de débitos, ou qualquer outra razão que afete o valor de mercado do bem).

Entretanto, ao lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel, o valor para recolhimento do ITBI desta transação utilizou como base de cálculo o valor venal do imóvel cadastrado junto à Prefeitura, na quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Pois bem, levando em conta que neste caso hipotético o Município cobre a alíquota de 3% a título de ITBI, o imposto nesta operação imobiliária é de R$ 12.000,00 (doze mil reais).

Contudo, observando-se o novo entendimento do STJ, o valor correto para recolhimento do tributo seria de 3% de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), equivalendo à quantia de R$ 9.000,00 (nove mil reais).

Portanto, é possivel observar que há uma expressiva diferença de valores quando comparado o recolhimento feito anteriormente e a nova forma entendida pelo STJ, sendo que, caso fosse aplicado o mais recente entendimento no caso concreto descrito acima, você leitor teria economizado o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em impostos. 

Assim, infere-se que este novo entendimento manifestado pelo STJ pode ser aproveitado pelo contribuinte, desde que:

1. O valor da transação imobiliária seja INFERIOR àquele já utilizado no recolhimento do ITBI (Na maioria das vezes o valor venal de referência);

• O recolhimento do ITBI tenha sido efetuado dentro dos últimos 5 (cinco) anos tendo em vista o prazo decadencial previsto pelo Código Tributário Nacional;
• O valor da transação esteja de acordo com as condições do imóvel dentro do mercado, sendo que, caso haja uma grande discrepância entre os valores declarados, a prefeitura poderá instaurar um procedimento administrativo para apurar a ocorrência de fraude pelos contribuintes.

Dessa maneira, caso o recolhimento de ITBI se encaixe nos requisitos acima, entende-se que poderá ser ajuizada uma AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO pleiteando a devolução da diferença paga em excesso ao fisco.

Ainda, importante comentar que, mesmo na hipótese de que uma transação imobiliária ainda não tenha sido finalizada, o contribuinte poderá ajuizar um Mandado de Segurança Preventivo contra o Município caso o Órgão Municipal insista em calcular o ITBI com a utilização da base de cálculo distinta daquela entendida pelo STJ.

Por fim, vale lembrar que o entendimento manifestado pelo STJ foi remetido a análise do Supremo Tribunal Federal (STF), sendo necessário, portanto, observarmos os próximos passos sobre o tema.

Contudo, tal fato não impossibilita desde já o ajuizamento da referida ação para o reembolso dos valores que, inclusive, já tem provocado uma corrida dos contribuintes ao Poder Judiciário com diversas ocorrências frutíferas na devolução dos valores pagos em excesso.

Caio Meireles

Advogado graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com atuação profissional na área de contencioso cível.

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